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房屋租赁合同纠纷,为服装店老板租房成功维权
来源:不详2012-11-19收藏

房屋租赁合同纠纷,为服装店老板租房成功维权

代??理??词

尊敬的独任审判员:

XX接受被告黄某、魏某辉、邓某友的委托,指派我担任其与被告宋某军、吴某戌、肖某明房屋租赁合同纠纷一案的代理人,参与本案的诉讼活动,现发表如下代理意见,请参考并采纳。

一、本案应适用普通程序而不能适用简易程序审理。

其理由如下:《民事诉讼法》第14条规定:基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚,权利义务关系明确,争议不大的简单民事案件,可适用简易程序。wWw.htFBw.Com《最高人民法院关于适用??<民事诉讼法>若干意见》第168条规定:“事实清楚”,是指当事人对争议的事实陈述基本一致,并且能提供可靠的证据,无需人民法院调查收集证据即可判明事实,分清是非。“争议不大”是指当事人对案件的是非、责任以及诉讼标的争执无原则分歧。而本案当事人双方对争议的事实陈述并不一致,原告提供的同地段门面租赁合同与被告方撑握的同类证据证明的租金差别很大,事实与证据均不一致,故原告不能提供可靠的证据;双方对案件的是非、责任以及诉讼标的争议存在原则性的分歧,此其一。其二,《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条第(三)项规定:“一方当事人或双方当事人人数众多的,不能适用简易程序。"而本案原被告均为多人,因此,根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第170条:“在审理过程中,发现案情复杂,需要转为普通程序审理的,可以转化为普通程序,由合议庭进行审理,并及时通知双方当事人”之规定,现三被告请求改用普通程序审理本案。?

二、请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

其理由如下:

1、原被告双方签订的补充协议明确规定租凭期限延长至2011年3月27日,现在租赁期限并未届满。

2、本案不具有法定解除合同的情形。原被告双方对2010年3月28日至2011年3月27日的租金约定是按随行就市确定,“随行就市确定”是个笼统的概念,并不是具体的金额,即原被告双方对租金进行了约定,但约定不明确,那么根据《合同法》第61条:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬,履行地点等内容没有约定或者约定不明确,可以协议补充”之规定,原被告双方对不确定租金金额有权利也有义务进行协议补充。众所周知,合同双方的主体地位是平等的,任何一方不能将自己的意志强加给对方,现在原告要单方面大幅度增加租金金额,被告不愿接受原告单方面的意志要求,原告就说被告不履行自己的主要义务,显而易见,这是原告要剥夺被告要求协商的权利。原告单方面大幅度增加租金,从另一角度讲,实际上是对合同的变更。《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同”。这一规定也说明对租金的重新确定必须双方协商。原告无权单方面决定租金。

3、“按同一综合楼其他业主的租赁合同确定”与“随行就市确定不是同一个概念,各门面的租金之间不具有可比性,一是各门面之间有宽有窄,租赁期间有长有短,经营的业务有别,具体的位置不同,导致各门面的租金不可能相同,就连原告自己相互之间的租金也不相同。宋某军的门面是每月4680元,而吴某戌、肖某明的门面是每月4380元,按单位面积计算,宋某军的每平方米每月(4680元/61.973m2=75.51元)与吴某戌、肖某明的每平方米每月(4380元/45.71m2=95.82元)也不相同,这就充分说明就连原告自己门面租金都不具有可比性,更何谈与其他人的门面比。被告从未欠过原告的租金,现在也不打算欠原告的租金,只是对原告单方面确定租金额无法接受。因此,被告根本不存在拒不履行自己义务的行为,请人民法院依法驳回原告的无理请求。

4、被告租赁该门面时交给原租赁人打空费13.5万元,现原告要求收回该门面,目的是想另租赚取该打空费,将被告的权益收为已有,非法占有的意图显而易见。而且原告方要求被告方请设计院对该门面改善改造共用去6万余元。现原告要求收回门面就应对该二项费用进行补偿。

代理人:邓琼泉


关于池店南片区项目建设中洪xx 房屋拆迁纠纷案件的法律意见

北京市亿嘉律师事务所??

关于池店南片区项目建设中洪xx房屋拆迁纠纷案件的法律意见

尊敬的刘文儒市长:

北京市亿嘉律师事务所接受晋江市辖区范围内公民洪xx先生的委托,指派我作为其池店南片区房屋拆迁纠纷案件的代理人,接受委托以后我们在听取村民意见,走访相关政府部门,认真研究材料,分析案情的基础上,根据事实和法律形成了一些法律观点,为确保案件和谐、恰当的处理,我们愿意将这些意见与政府进行充分的沟通,希望对池店南片区项目建设能够实现和谐合法拆迁有所裨益:

???一、本次拆迁用地存在一些极端严重的违法情况。

1、晋江市人民政府(晋政文(2011)239号)决定超越了审批权限。

《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定:“征收下列土地的,由国务院批准:?(一)基本农田;?(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;?(三)其他土地超过七十公顷的。?征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
  征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。……”  

第四十六条规定“国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。……”
  本案中,《晋江市人民政府关于实施池店南片区项目建设的决定》(晋政文(2011)239号)征收范围涉及梅岭街道的双沟社区(陈塘),池店镇的新店村和钱头村,陈埭镇的横坂村和苏厝村,根据现场和征地拆迁红线图来看其中有大量的集体土地甚至包含很多农用地,拆迁的房屋绝大部分属于农村集体土地上房屋、国有土地只占少数,依据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条、四十六条的规定征收集体土地应该由省级人民政府、国务院批准后,然后由县级以上政府组织实施,晋江市人民政府自行作出这样的决定明显是超越审批权限的。

而《中华人民共和国土地管理法》第七十八条规定:“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的,其批准文件无效,……。”

2、占用拆迁范围内土地进行项目建设在法律上是不可行的。

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定:“任何单位使用土地必须使用国有土地;……”

第四十四条规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续,……。”

本案中根据现场及拆迁红线来看其中包含了新店村和钱头村,陈埭镇的横坂村和苏厝村的大量集体土地,其中有很大一部分属于耕地,不符合该项目建设用地的条件,如果违法使用将属于《中华人民共和国土地管理法》第七十六、七十八规定的非法占地和非法批地。

二、一些官员太过于霸气,采用了胁迫的方式逼迁,只图拆除不顾法律与政府信誉。

在动迁过程中一些官员片面追求业绩,不顾言行的合法性和政府的信誉,据悉因洪昭权先生不同意拆迁,池店南片区项目建设指挥部工作人员号称要将其房屋按照“两违”处理强行拆除,并称这样拆除的很快,动迁官员也自称这样是不合理的但是只要洪昭权不同意拆迁就是这样处理。

本所以为这是极端不负责任的说法和做法,因为洪xx先生位于双沟陈塘西新村x号的房屋土地使用权是经政府批准合法出让取得,并且缴纳了土地出让金,洪先生多次要求办理土地房产证书但是政府不知基于何种原因没有履行职责,故虽然洪昭权手续不是特别齐全,但是这属于政府不作为等社会原因造成,再者池店南拆迁范围内绝大部分的公民房屋手续是不齐全的,这种普遍的现象不是违法问题,而是特殊的社会原因造成的手续不全,国务院《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》也规定:“对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。”???????????根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》第二十四条规定:……市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。”????????????本案中,政府已经批准实施的《晋江市池店南片区项目建设土地房屋征收补偿安置方案》第二部分,专门对手续认定作出规定:九手续完整:(二)经有权机关《福建省晋江县土地房产所有证》、《建筑房屋动用土地证明书》、《建房动用土地证明书》、《建房动用土地申请表》、《居民建房用地申请表》、《建厂盖房用地清查处理核实证明书》、土地使用证、土地使用权出让合同及缴纳凭证(1998年居民住宅用地清理出让合同应提供发票原件),县(市)、乡(镇、公社)土地清查处理凭证(需提供缴费发票原件)等为用地手续完整,按100%认定可补偿面积。????????????在实际操作中政府全部是按照这一方案来认定池店南片区内所有建筑物违法与合法的,而且这也是国务院《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》和《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定,并且指挥部已经认定洪昭权建筑物合法并将其单方制作的《土地认定补偿表》《住宅认定补偿表》等送达洪xx,根据这些事实和法律规定洪昭权先生的房屋完全是合法的。????????????现在指挥部官员不顾政府信誉和法律规定,为拆除洪昭权房屋出尔反尔又称只要不签协议就按照“两违”拆除,而按照《晋江市池店南片区项目建设土地房屋征收补偿安置方案》第二部分手续认定:十一、两位建筑规定的关于两违的认定办法,洪昭权的房屋根本不属于两违,本所以为这种“不签协议就是两违的做法”违背事实、违背法律、违背政府既定原则、更违背中央政府关于保护被拆迁人合法权益的精神,完全是一些官员的“逼迁手段”、带有严重的“顺我者昌、逆我者亡”的色彩,应该立即制止和纠正。

三、通过法律程序解决问题,将会带来巨大的损失,协商是解决问题的最佳方式。

作为一名拆迁专业律师,我深知通过法律程序来维护权益其代价是巨大的,对于政府和开发商来讲法律程序的逐步升级将导致存在违法情况的征收决定被撤销,直接导致项目的无法进行,即使不被撤销,也会有时间等各方面的巨大损失,再者有时候法律程序的进行是不可回转的,将会带来无法挽救的后果。

长期的进行诉讼,对于被拆迁人来讲其财力和精神的耗费也是非常巨大的,即使最终能够胜诉,其因为长时间的煎熬带来的伤痛是巨大的。

正是因为以上双重原因的存在,我们愿意在维护当事人合法权益的前提下促使双方进行协商。

综上,由于本案中存在多种错综复杂的原因,导致政府与被拆迁人需要进一步的协商和沟通,当今社会和谐社会已经成为时代的主题。强制拆迁、违法拆迁已经成为社会和中央热点关注的问题,最近国务院、国土部、中央纪委多次发出紧急通知,要求依法拆迁、维护群众合法权益,因为池店南片区项目存在多方面的违法,所以进行强制拆迁是不可行的,协商、协调是解决本案的最佳方案,希望我们的意见能够对该项目和谐拆迁有所帮助。?????????????????????????????????

??北京市亿嘉律师事务所??????????????????????????????????????????????

王卫洲????????????????????????????????????

二○一一年十一月二十日


主题词:池店南片区项目建设??拆迁??洪xx??违法????????????????

报送:中共晋江市委员会,晋江市人民政府???????????????????????????????????????????????????????????????????????



房屋租赁合同代理词

代?理?词

尊敬的审判长、审判员:

贵院受理的颜**、李**诉我爸我妈酒楼、赵**房屋租赁合同纠纷一案,北京市振邦律师事务所受原告颜**的委托指派杨丽律师代理此案。现依据事实法律,代理律师提出如下代理意见,请参考。

一、被告一及被告二在签订履行合同的过程中有过错。

被告一及被告二在签订合同过程中存在如下过错:

1、被告二谎称出租房屋(下称涉诉房屋)为自己所有,涉诉房屋没有门牌号标志,无法确定是定福庄96号;

2、被告二对涉诉房屋没有转租权;

3、涉诉房屋的使用权已经登记在被告一之下,且被告一在开业状态;

4、原告向被告二索要涉诉房屋的相关证件时,被告二没有及时提供。

被告二在明知自己对涉诉房屋无所有权、无转租权、原告不可能办理开业登记的情况下,仍然与原告签订租赁合同,主观上存在重大过错。

二、原告在不知情的情况下签订了租赁合同,原告系无过错方。

三、由于二被告没有提供附合法律规定的办理开业登记的房屋,导致合同目的无法实现,因此给原告造成的损失,二被告应该赔偿。

因北京市统计局没有个体工商户或个体餐饮业的相关统计数据,因此原告提出的54万元的经营性损失是按同等规模正常情况下的利润预估,关于此项请求数额请法庭酌情确定。

由于二被告的过错给原告造成了房屋租金、装修款,材料设备款、人员工资及经营损失总计2076772.6元,依据法律的规定和双方签订的《房屋租赁协议的》的约定,二被告应当予以赔偿。因被告二系个人独资企业的负责人,因此二被告应当承担共同责任。请法庭支持原告的诉讼请求。

此致

?????????????????????????????????????????代理律师:杨丽

?????????????????????????????????????????2010年1月28日

[来源:http://www.htfbw.com/hetong/law/201211/7124.html ]
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