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房屋租赁合同代理词
来源:不详2012-11-21收藏

代?理?词

尊敬的审判长、审判员:

贵院受理的颜**、李**诉我爸我妈酒楼、赵**房屋租赁合同纠纷一案,北京市振邦律师事务所受原告颜**的委托指派杨丽律师代理此案。现依据事实法律,代理律师提出如下代理意见,请参考。www.hTFbw.coM

一、被告一及被告二在签订履行合同的过程中有过错。

被告一及被告二在签订合同过程中存在如下过错:

1、被告二谎称出租房屋(下称涉诉房屋)为自己所有,涉诉房屋没有门牌号标志,无法确定是定福庄96号;

2、被告二对涉诉房屋没有转租权;

3、涉诉房屋的使用权已经登记在被告一之下,且被告一在开业状态;

4、原告向被告二索要涉诉房屋的相关证件时,被告二没有及时提供。

被告二在明知自己对涉诉房屋无所有权、无转租权、原告不可能办理开业登记的情况下,仍然与原告签订租赁合同,主观上存在重大过错。

二、原告在不知情的情况下签订了租赁合同,原告系无过错方。

三、由于二被告没有提供附合法律规定的办理开业登记的房屋,导致合同目的无法实现,因此给原告造成的损失,二被告应该赔偿。

因北京市统计局没有个体工商户或个体餐饮业的相关统计数据,因此原告提出的54万元的经营性损失是按同等规模正常情况下的利润预估,关于此项请求数额请法庭酌情确定。

由于二被告的过错给原告造成了房屋租金、装修款,材料设备款、人员工资及经营损失总计2076772.6元,依据法律的规定和双方签订的《房屋租赁协议的》的约定,二被告应当予以赔偿。因被告二系个人独资企业的负责人,因此二被告应当承担共同责任。请法庭支持原告的诉讼请求。

此致

?????????????????????????????????????????代理律师:杨丽

?????????????????????????????????????????2010年1月28日


房屋租赁合同纠纷,为服装店老板租房成功维权

房屋租赁合同纠纷,为服装店老板租房成功维权

代??理??词

尊敬的独任审判员:

XX接受被告黄某、魏某辉、邓某友的委托,指派我担任其与被告宋某军、吴某戌、肖某明房屋租赁合同纠纷一案的代理人,参与本案的诉讼活动,现发表如下代理意见,请参考并采纳。

一、本案应适用普通程序而不能适用简易程序审理。

其理由如下:《民事诉讼法》第14条规定:基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚,权利义务关系明确,争议不大的简单民事案件,可适用简易程序。《最高人民法院关于适用??<民事诉讼法>若干意见》第168条规定:“事实清楚”,是指当事人对争议的事实陈述基本一致,并且能提供可靠的证据,无需人民法院调查收集证据即可判明事实,分清是非。“争议不大”是指当事人对案件的是非、责任以及诉讼标的争执无原则分歧。而本案当事人双方对争议的事实陈述并不一致,原告提供的同地段门面租赁合同与被告方撑握的同类证据证明的租金差别很大,事实与证据均不一致,故原告不能提供可靠的证据;双方对案件的是非、责任以及诉讼标的争议存在原则性的分歧,此其一。其二,《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条第(三)项规定:“一方当事人或双方当事人人数众多的,不能适用简易程序。"而本案原被告均为多人,因此,根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》第170条:“在审理过程中,发现案情复杂,需要转为普通程序审理的,可以转化为普通程序,由合议庭进行审理,并及时通知双方当事人”之规定,现三被告请求改用普通程序审理本案。?

二、请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

其理由如下:

1、原被告双方签订的补充协议明确规定租凭期限延长至2011年3月27日,现在租赁期限并未届满。

2、本案不具有法定解除合同的情形。原被告双方对2010年3月28日至2011年3月27日的租金约定是按随行就市确定,“随行就市确定”是个笼统的概念,并不是具体的金额,即原被告双方对租金进行了约定,但约定不明确,那么根据《合同法》第61条:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬,履行地点等内容没有约定或者约定不明确,可以协议补充”之规定,原被告双方对不确定租金金额有权利也有义务进行协议补充。众所周知,合同双方的主体地位是平等的,任何一方不能将自己的意志强加给对方,现在原告要单方面大幅度增加租金金额,被告不愿接受原告单方面的意志要求,原告就说被告不履行自己的主要义务,显而易见,这是原告要剥夺被告要求协商的权利。原告单方面大幅度增加租金,从另一角度讲,实际上是对合同的变更。《合同法》第77条规定:“当事人协商一致,可以变更合同”。这一规定也说明对租金的重新确定必须双方协商。原告无权单方面决定租金。

3、“按同一综合楼其他业主的租赁合同确定”与“随行就市确定不是同一个概念,各门面的租金之间不具有可比性,一是各门面之间有宽有窄,租赁期间有长有短,经营的业务有别,具体的位置不同,导致各门面的租金不可能相同,就连原告自己相互之间的租金也不相同。宋某军的门面是每月4680元,而吴某戌、肖某明的门面是每月4380元,按单位面积计算,宋某军的每平方米每月(4680元/61.973m2=75.51元)与吴某戌、肖某明的每平方米每月(4380元/45.71m2=95.82元)也不相同,这就充分说明就连原告自己门面租金都不具有可比性,更何谈与其他人的门面比。被告从未欠过原告的租金,现在也不打算欠原告的租金,只是对原告单方面确定租金额无法接受。因此,被告根本不存在拒不履行自己义务的行为,请人民法院依法驳回原告的无理请求。

4、被告租赁该门面时交给原租赁人打空费13.5万元,现原告要求收回该门面,目的是想另租赚取该打空费,将被告的权益收为已有,非法占有的意图显而易见。而且原告方要求被告方请设计院对该门面改善改造共用去6万余元。现原告要求收回门面就应对该二项费用进行补偿。

代理人:邓琼泉


房屋买卖合同纠纷代理词

?代理意见

朝阳区人民法院:

贵院受理的姜**诉北京明达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案贵院已经传唤双方当事人到庭参加诉讼。在庭审开始前,被告向贵院提出申请,以原告请求的违约金过高为由要求贵院对原告所有的房屋的租金进行评估,以达到减少违约金的目的。

原告认为贵院批准被告的租金评估申请不当,评估结果不应当采信。理由如下:

被告提出对涉诉房屋的租金进行评估是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条,该条全部内容为:第十七条:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

  逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

而被告提出的评估依据恰恰是这一条,只不过被告为达到通过评估而减少违约金的目的对该条进行了删节,即被告只引用了该条的第三款,即“逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”却删节了本条的适用前提,即第一款:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:”??由此得知,被告提出的适用该条对涉诉房屋的租金进行评估的请求的前提是在商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿计算方法的情况下,而本案中双方签订的《北京市商品房预售合同》第十三条明确约定了逾期交房的违约金,因此本案不应适用该条的规定。也不应当采信被告关于涉案房屋租金的评估结果。

由此可见,贵院在审理本案时批准被告的租金评估申请不当,并可能导致原告利益受损,而错误地维护了开发商的利益,违反了民法关于公正的原则。同时,原被告签订的《北京市商品房预售合同》关于逾期交付的违约金的规定为被告提供的格式合同,在被告提供格式合同的情况下,被告完全能够预见到由于其违约而给对方造成的损失,因此被告应当依合同约定承担违约责任。由于被告提供格式合同,请人民法院依法做出有利于原告的判决。

???????????????????????????????????代理律师:杨丽

???????????????????????????????????2010年11月24日

[来源:http://www.htfbw.com/hetong/law/201211/7131.html ]
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